小規模宅地等の評価減の特例を受けることは多くの人にとって相続税節税の最大のポイントです。例えば居住用の宅地なら100坪、商売用の宅地なら121坪強まで宅地の評価を80％下げることができます。つまり１億円の土地の評価が2000万円になります。税率が５割の方なら4000万円納める税金が減るということです。しかし実際の申告では解決が難しい案件は税務署が結論を留保し納税者側に判断を委ねるケースが多く、正しく適用するには細心にも細心の注意が求められます。最終的には、納税者自身の決断が必要となる場合もあります。
Ａ子さんは目黒区自由が丘に在住し年齢は80歳です。夫は、すでに他界し子供は３人で長男夫婦と住んでいます。二男は同区のＡ子さん名義のマンションに住んでいますが１割だけ二男の名義にしてあります。長女は結婚して横浜市の賃貸住宅に住んでいます。
家も古くなったので思い切って取り壊し自宅の敷地に二世帯住宅を建てました。１階にはＡ子さんが住み２階には長男夫婦が住んでいます。２階へは長男の嫁の意見を取り入れ外階段で出入りする構造にして玄関も別にしました。Ａ子さんと長男夫婦は、生活リズムが違うので食事は別々にして生計も別です。
【遺産総額は３億円】
内訳は70坪の自宅の土地と建物（路線価70万円／㎡）・マンション・現金1億円
Ａ子さんは税金に詳しい知人と相談して公正証書で遺言書を作成し、財産を次のように分けました。
長 男 自宅２階部分の土地と建物（区分登記可） と 現金3000万円
二 男 自宅１階部分の土地と建物（区分登記可） と マンション
長 女 現金7000万円 |
３年後、Ａ子さんが他界したので長男夫婦は相続開始後すぐに自宅2階部分を賃貸にして遺言書通り申告も済ませました。１年後、調査が入りました。さて長男と二男は特定居住用の小規模宅地等の特例を受けられたでしょうか？
| 長男は二世帯住宅が外階段で2階から出入りする構造ですがＡ子さんが独居親族であり建物も所有していたので税務署に同居していたと申告すれば本来は特例を受けられるはずです。しかし相続税の申告期限まで２階に居住していないので特例を受けられません。（Ａ子さんが配偶者や他の法定相続人と同居ならば外階段になっている２階部分は、特例が不適用となりますのでご注意下さい。こうした場合でも平成26年1月から長男は |
 |
| 居住と保有の継続を条件として１階と２階の両方とも特例の適用が認められます。但し、各階を区分登記しないことが条件です。） |
二男もＡ子さんが独居親族であったため、いわゆる「家なき子」に該当し自宅の２階部分はともかく１階部分を相続するなら評価を下げられるはずです。しかし住んでいた母名義のマンションに二男の名義が１割入っているので（実際は１％でも税務署は認めません。）自己所有とみなされて適用外になりました。
上記のケースですが平成30年4月からは「家なき子」の定義が狭くなり、相続開始前３年以上、４親等より遠い親族が所有する家屋か他人の賃貸住宅に居住している者に限られることになりました。
従って二男が、Ａ子さん名義100％のマンションに住んでいたとしても適用外になります。
（平成32年3月末までは経過期間があります。）
結局、長女だけが「家なき子」となり母が暮らしていた自宅の１階部分を相続していれば評価減の適用を受けられる可能性があったことになります。
結局調査の結果、罰金も含めてなんと4000万円の税金が追徴されました。長男と二男は納得できませんでしたが法律の前ではどうしようもありません。このように小規模宅地等の評価減の特例は、日常の普段気が付かないところで適否が決まるので一般の方にはわかりづらいかもしれません。ある程度、財産のある方はご自身では相続税の申告をしない方がよいでしょう。
またＡ子さんは知人と相談して公正証書の遺言書を作りましたが、遺言書の作成には、できれば法律の知識の他に税法の知識も必要でしょう。もちろん申告義務のある１割〜２割程度（自由が丘の方は平成27年以降４割程度）の方が対象ですが多くの場合、作成された遺言書の原案通りに相続税の申告が行われます。それは、すなわち遺言書の完成と同時に申告時における小規模宅地等の特例の適否（つまり天国か地獄か）までが事実上、決まることを意味しますが、多くの方がこのことに気付いていません。
信託銀行や相続も扱う法律事務所で遺言書を作成した方以外で、それなりに財産がありご自身で遺言書を作られた方は十分に注意して下さい。特例の適否の差額は路線価によっては数千万円の相続税の追徴を受けるケースがあるからです。あくまで狭い税理士的なものの見方ですが遺言書の作成は、小規模宅地の判定からスタートしたらいかがでしょう。
特に二世帯住宅を建てたり親子が別居していたり、ご自分が有料老人ホームに入居している方や特例が適用できる不動産が複数ある方で遺言書の作成をお考えの方は、税理士のアドバイスが必要です。実際、相続税の申告義務のある方の9割以上がこの小規模宅地等の特例を使って節税しますが申告期限が過ぎると租税特別措置法の性格上、選択不動産の是正（更正の請求）つまりやり直しができないところが、この特例の怖いところです。
上田会計では営業エリア内にお住まいで、ご自分で遺言書を作られた方を対象に相続税の税金チェックサービスを行っています。サービス内容は、現在お持ちの遺言書の内容で小規模宅地等の特例が正しく適用できるかのチェックです。たとえば自宅と貸アパートなど特例を適用できる不動産を複数所有されている方は、相続税の申告書の一部を使用し実際の路線価で税金のシミュレーションを行うこともできます。
■相談のみであれば
報酬は無料ですがシミュレーションを希望される方は所定の料金を頂きます。
電話、又はメール・FAXでお申し込み（土、日、祝日、夜間可）下さい。
税金チェックには遺言書が必要です。
|
